賃借人による家賃滞納、立ち退き交渉、賃料の増減請求等、不動産まわりのトラブルに頭を抱えている方は少なくありません。とくに賃貸人にとって不動産は大きな資産であり、多くの方が損額・損失を出来る限り抑えたいと考えます。しかし、対応を1つ間違えれば事態は複雑化し、和解までが長期化する、損失が増えるといったことになりかねません。

そのため、不動産トラブルに対する適切な対処法について把握し、穏便にトラブル解決を目指しましょう。なお、当事者同士での解決が難しい場合には、不動産問題に詳しい弁護士が在籍する「弁護士法人あい湖法律事務所大阪高槻オフィス」までご相談ください。

トラブルについて 賃貸人が抱えやすいトラブル

不動産のなかでもアパート、マンション等の賃貸経営をしていると、さまざまなトラブルに見舞われます。これらは賃借人との関係性や事情を考慮したうえで、解決せねばなりません。しかしながら、「賃借人に改善の余地がない」「事態が悪化した」等、賃貸人の手に負えない場合は弁護士を通して法的措置を取る必要があります。

家賃・賃料滞納をめぐるトラブル

賃貸経営をするなかで、頻出するトラブルが「家賃・賃料滞納」です。不動産会社に入居者管理を委託していない場合は、賃貸人が自身でトラブルに対応する必要があります。なお、明け渡し訴訟や強制執行を実行する場合、その期間中の家賃・賃料をほとんど回収できません。ゆえに、家賃・賃料滞納が発覚した場合は早い段階で弁護士へ相談するのが賢明です。

催促状や契約解除通知の送付対応

家賃・賃料滞納の原因には、払い忘れ等意図的ではない場合から、故意に支払いを滞納しているケースまで、さまざまです。よって、最初は「滞納している家賃・賃料を期日までに支払うこと」「支払いが確認されなければ契約解除となること」の2点を記載した書類を内容証明郵便にて送達します。このとき、弁護士名義で送ることにより、相手に対して心理的なプレッシャーをかけることが可能です。なお、催告に反応しない場合は契約解除の旨を記載した通知書を送付します。

占有移転禁止の仮処分対応

占有移転禁止の仮処分とは、賃借人の占有状態を維持する手続きのことです。契約を解除して強制執行の時点で別の者が占有者となっている場合、強制執行が不能になり、訴訟をもう一度やり直さねばなりません。そのため、占有移転禁止の仮処分を裁判所へ申し立てることを考える必要がある場合があります。

明け渡し訴訟

明け渡し訴訟とは、賃借人を建物から強制退去させるための訴訟です。訴訟中に賃借人と賃貸人の間で明け渡しの約束を交わす和解をすることも多くみられます。しかし、訴訟中に和解が成立しなかった場合は、裁判所から判決をとって、強制執行を検討することになります。

強制執行

裁判所からの判決によって強制執行が認められた場合、賃借人に対して強制的に明け渡しを実行することができるようになります。明け渡しの前には、建物の玄関や入口等に「公示書」を貼り付け、実行する日時を告知します。なお、強制執行では、執行官や入居者の荷物を運び出す執行補助業者に費用を払わねばなりません。荷物の量や間取りによって金額は変動しますが、20万円~100万円近くかかることもあります。

立ち退き交渉をめぐるトラブル

建て替えや取り壊しに伴って賃借人に立ち退き要求をした際、拒絶や高額な立ち退き料を請求されることがあります。立ち退き交渉は必ず賃貸人が行わねばならず、弁護士以外の第三者に依頼することはできません。法的な知識、冷静な交渉術を習得していなければ、賃借人との間で大きなトラブルに発展しやすいため、事前に正しい知識を入れておきましょう。

更新拒絶や解約の申し入れ

立ち退きを求めるためには、更新拒絶や解約申し入れ等の意思表示を行う必要があります。更新拒絶は、契約期間満了の1年~6か月前までに意思表示をしておかなければなりません。期間内に意思表示していなければ、「法定更新」といって契約期間に定めのないものとして更新されてしまいます。

なお、定期貸借でない場合、更新拒絶も解約申し入れも「正当事由」が必要となり、それを補完するために「立ち退き料」を求められることがあります。どのような条件が正当事由として認められるかは、裁判所の判断によって異なりますが、基本的には賃貸人が有利な立場となるケースが多いです。

任意交渉

更新拒絶や解約の申し入れを行ったうえで、当事者同士または弁護士を通して解決へ向けた話し合いを行います。賃借人がスムーズに立ち退けるよう、立ち退きまでの期間や立ち退き料を中心に協議します。

訴訟・調停

任意交渉によって解決することが難しい場合には、賃貸借契約終了に基づき、明け渡し訴訟の提起または調停の申し立てを行います。ここでは立ち退き料等を含めた「正当事由」が認められるかどうかが争点となり、和解を検討しつつ判決による解決を目指します。

賃料増額・減額をめぐるトラブル

建物賃貸借契約は長期間におよぶ契約であるため、賃借人の事情や不動産事情等によって賃料の増額または減額を強いられることがあります。なお、賃料を契約時と異なる金額に変更を求めること自体は違法ではなく、「借地借家法」において、認められている権利です。しかしながら、交渉がうまくいかずにトラブルへ発展することも珍しくありません。当トラブルにおいては、早い段階で弁護士を介入させることが賢明です。

弁護士による任意交渉

賃貸人と弁護士の間で「状況」「交渉方針」等を明確にしたうえで、賃借人との交渉を行います。交渉は弁護士が代理人として話すことも可能ですが、当事者同士で直接話し合いたいとの希望があれば、裏から賃貸人をサポートします。

民事調停

任意交渉にて解決の目途が立たなかった場合は、弁護士が代理人として民事調停を申し立てます。なお、賃貸人側の賃料増額請求の場合は当人に申し立ててもらうことになります。前提として、賃料の増減におけるトラブルでは話し合いによる和解が一般的です。よって、いきなり訴訟を提起することはなく、調停にて解決を目指します。実際、調停員からの客観的な意見を示されることによって両者の意見がまとまり、解決に向かうケースが多いです。

賃料増額訴訟

民事調停においても合意に至らず、調停が不成立となった場合には、賃料増額請求の訴訟を提起します。この訴訟では、裁判所が任命した鑑定人による賃料の鑑定評価が重要になるため、任意交渉でも有効とされる不動産鑑定士の「鑑定書」が必要です。和解に至らない場合は裁判所の判断により、本件契約経緯を含めて勘案した相当な賃料が定められます。

お気軽にご相談下さい 不動産トラブルは『あい湖法律事務所
大阪高槻オフィス』までご相談を

不動産トラブルはケースによっては裁判に発展することもあり、個人で解決するのが難しいトラブルです。もちろん当事者同士による話し合いで解決に向かうケースもありますが、感情的になったり、お互いの意見を主張し合うだけで話し合いが平行線をたどったりと、和解には程遠いケースが多く見られます。だからこそ、客観的な目を持つ弁護士を介入させる必要があるのです。そのほか、当事務所までご相談いただくことによって、以下のメリットが得られます。

法的な対処を適用できる

不動産トラブルが複雑化してしまった場合、法的処置を取らなければなりません。そのためには訴訟や調停の申し立てが必要となりますが、法的な知識がなければスムーズに進めることが困難です。しかし、弁護士に依頼することでこれらの作業を一任できるほか、有利な立で進めることが可能です。

感情的にならず交渉を進められる

当事者同士の話し合いにおいては感情的になりやすく、落ち着いて物事を見ることが難しくなります。一方、第三者である弁護士が代理で交渉することによって、法的な観点から冷静に和解を目指すことが可能です。

早期解決が可能

当事務所では迅速な対応を心がけ、可能な限り早期での解決を目指します。不動産トラブルでは交渉にて和解成立となるケースもあれば、訴訟・調停にまで発展することがあります。個人ですべての対応を行うとなると膨大な時間や手間がかかり、ストレスの原因となってしまいます。しかし、弁護士へ依頼していただくことで、スピーディーに解決へと向かうことができます。

多忙な方でも相談しやすい

平日夜間はもちろん、土日祝日でも相談を受け付けています。「相談したいのに仕事の終わる時間が遅い」「休みの日にゆっくり相談したい」という方でも、ご利用しやすい事務所です。

あい湖法律事務所の弁護士費用

賃借人とのトラブルを当事務所へ依頼される場合、「法律相談」「着手金」「報酬金」の支払いが必要となります。金額はトラブルの状況によって変化しますが、家賃・賃料滞納トラブル、立ち退き交渉トラブル、賃料増額・減額トラブルいずれにせよ、法律相談における費用は30分5,000円です。

不動産トラブルにはさまざまなケースがあり、それぞれに適した方法を検討することが望ましいでしょう。弁護士法人あい湖法律事務所大阪高槻オフィスでは、柔軟な対応で最適な解決方法へと導きます。不動産トラブルでお悩みの際は、ぜひ一度当事務所までご相談ください。

不動産トラブル、お一人で悩まず一緒に解決しましょう。

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